Documento fiscal
JANEIRO
Valor do produto/serviçoR$ 10.000
CBSR$ 920
Total da notaR$ 10.920
Estratégia empresarial · 2026
PRECIFICAÇÃO
NA REFORMA
TRIBUTÁRIA
O que muda na prática para as empresas.
Não é mais uma proposta
A reforma não vai começar.
Ela já começou.
EC 132/2023
Constituição
2025—26
Regulamentação
Agora
Sistemas
Operação
Documentos fiscais
Isso pode simplesmente ser cancelado?
Emenda ConstitucionalLeis ComplementaresRegulamentaçãoSistemasImplementação
→
Já está na estrutura jurídica e operacional brasileira.
Mudanças futuras exigem novos processos legislativos.
O que está mudando?
Cinco tributos.
Uma nova lógica.
PIS + COFINS
ICMS + ISS
→
CBS
IBS
Imposto Seletivo · separado
A transição em uma linha
Onde estamos no tempo?
Por que falar principalmente de CBS?
2027
CBS assume o centro
2029→
IBS ganha relevância gradualmente
Foco de hoje
CBS + impactos imediatos
Antes de continuar
O que não vamos fazer hoje.
ArtigosIncisosJurisprudênciaDoutrinaDiscussões jurídicasAprofundamento técnico do IBS
Vamos falar de empresa.
E se eu não fizer?
Qual a chance de fiscalização?
E se eu não emitir?
E se eu continuar como hoje?
NÃO VAMOS ESPECULAR.
Vamos trabalhar com regras, obrigações, funcionamento do sistema e impactos empresariais.
Antes do imposto
Mudou a informação.
Nota fiscal
Faturamento
Pagamento
Crédito
ECOSSISTEMA
INTEGRADO
INTEGRADO
Débito
Cruzamento
Apuração
O novo centro
A nota fiscal passa para o centro.
CompraVendaReceitaTributoCréditoDébitoClienteFornecedor
Apuração assistida
Documentos entram.
A apuração se forma.
Documentos fiscais
→Eventos
→Débitos + créditos
→Apuração
Fluxo conceitual baseado na apuração assistida apresentada pela Receita Federal.
Sistema de apuração assistida · exemplo didático
Empresa de Artigos em Geral LTDA
CNPJ 12.345.678/0001-90 · dados fictíciosComprasR$ 50.000
Nota / fornecedorValorCBS
NF 000123Alfa Papelaria LtdaR$ 8.000R$ 736
NF 000124MEI Soluções RápidasR$ 5.000R$ 0
NF 000125Beta Embalagens LtdaR$ 12.000R$ 1.104
NF 000126Simples Comercial LtdaR$ 25.000R$ 500
CBS nas comprasR$ 2.340
VendasR$ 100.000
Nota / clienteValorCBS
NF 004501Mercado Horizonte LtdaR$ 30.000R$ 2.760
NF 004502Loja Bom Preço LtdaR$ 20.000R$ 1.840
NF 004503Cliente Varejo XYZR$ 50.000R$ 4.600
CBS nas vendasR$ 9.200
Operações vinculadas ao CNPJ
CBS nas vendasR$ 9.200−CBS nas comprasR$ 2.340
Vamos começar pelo menor empresário
MEI
Faturamento anual
ATÉ R$ 81 MIL
MEI
Cada operação deixa peças de informação.
Faturamento
Documentos fiscais
Compras
Vendas
Movimentação
Declaração
Obrigações específicas dependem da operação e da regra vigente. Consulte a orientação oficial aplicável.
Rastreabilidade
Quanto mais informação,
mais fácil comparar.
Compras
+Vendas
+Notas
+Faturamento
+Movimentação
→Consistência
Simples Nacional
Faturamento anual
ATÉ R$ 4,8 MILHÕES
/ ANO
Empresa
→Faturamento
→DAS
Regime de caixa
Uma venda. Três recebimentos.
Modelo atual · quando aplicável
Vendi → não recebi → reconheço no recebimento
30 dias60 dias90 dias
Nova lógica a partir de 2027
Faturou → receita reconhecida conforme as novas regras → apuração
R$ 20.000
Comparação didática: o enquadramento concreto precisa ser validado conforme a operação e a regulamentação aplicável.
Uma nova decisão
O Simples ganhou duas portas.
Guarde essa informação. Vamos voltar nela depois.
Duas classificações diferentes
Antes de continuar, vamos separar.
Regime tributário da empresaSimples Nacional
Simples Nacional
Lucro Presumido
Lucro Real
Forma de apuração IBS/CBSSistemática do Simples
Sistemática do Simples
Regime regular
Quem pode aparecer aqui?
Simples híbrido
Lucro Presumido
Lucro Real
→Regime regular
IBS + CBS
IBS + CBS
Quando eu disser “regime regular”, estou falando de IBS e CBS.
Agora sim
TEMOS informação suficiente
para falar de preço.
CBS
Compra
→Venda
→Preço
Primeiro: a compra
Antes de vender,
toda empresa compra.
MEI
compra
Simples
compra
Presumido
compra
Real
compra
A cadeia importa
Você pode não estar
no regime regular.
Mas seu fornecedor pode estar.
Fornecedor
regime regular
→regime regular
Sua empresa
MEI / Simples / outro
MEI / Simples / outro
Como enxergamos um preço hoje?
Produto
R$ 1.000
Quanto vou pagar? R$ 1.000.
Tributo por fora
Agora precisamos separar as coisas.
BaseR$ 1.000
+
CBS didática · 9,2%R$ 92
=
TotalR$ 1.092
9,2% é hipótese didática — não é alíquota definitiva de 2027.
Mini simulador
Teste uma compra.
Base—
CBS—
Total—
9,2% é hipótese didática e não deve ser apresentada como alíquota definitiva da CBS para 2027.
Minha compra ficou mais cara?
Então meu custo aumentou R$ 920?
Escolha uma resposta.
Quem está comprando?
O tratamento econômico pode mudar.
Selecione o perfil do comprador.
R$ 5 mil
R$ 100 mil
R$ 1 milhão
R$ 1 MILHÃO
Agora acompanhamos uma empresa no regime regular.
Compra
Os R$ 920 são necessariamente custo?
BaseR$ 10.000
+
CBS didáticaR$ 920
=
PagoR$ 10.920
Crédito
O valor sai do custo e entra na análise.
Custo econômico da aquisição: considerar o crédito efetivamente aproveitável.
Carteira de créditos
R$ 920
Potencialmente creditável neste exemplo simplificado.
A apropriação real depende dos requisitos legais aplicáveis à operação.
08 · CréditoAgora vamos vender
Mesma lógica visual.
Outro lado da operação.
Venda / baseR$ 15.000
+
CBS didáticaR$ 1.380
=
Total cobradoR$ 16.380
Crédito e débito
Compra
R$ 920
→ Crédito
Venda
R$ 1.380
→ Débito
DébitoR$ 1.380
−
CréditoR$ 920
=
Saldo simplificadoR$ 460
Exemplo meramente didático. A apuração real depende das regras aplicáveis.
Simulador completo
Compra → crédito → venda → débito → saldo
Crédito—
Débito—
Saldo—
Hipótese didática de 9,2%; crédito sujeito aos requisitos legais.
Agora podemos falar de preço
Posso simplesmente somar a CBS ao meu preço?
Preço atualR$ X
+
CBS didática9,2%
=
Novo preçoR$ Y
Antes de mudar o preço
Sete perguntas.
Quanto eu compro?
De quem eu compro?
Quanto crédito as compras geram?
Qual é meu custo líquido?
Qual margem eu quero?
Para quem eu vendo?
Meu mercado aceita o preço?
Formação de preço
A reforma entra no meio da estratégia.
01 · Compra
02 · Créditos
03 · Custo líquido
04 · Despesas
05 · Margem
06 · Tributação
07 · Preço final
Para quem você vende?
B2C e B2B enxergam a compra de formas diferentes.
No B2C, o preço final percebido costuma pesar mais.
Lembra do Simples híbrido?
Agora aquela escolha faz sentido.
Não existe resposta única.
Sua empresa precisa ser simulada.
Não é só preço. É caixa.
Uma empresa pode ter margem
e ainda ter problema de caixa.
Venda
→Tributo
→Prazo
→Caixa
Split payment
O pagamento pode chegar já dividido.
Cliente paga → pagamento é processado
Parcela do tributo
Parcela da empresa
Impacto: menos dinheiro transitando temporariamente pelo caixa, conforme a sistemática aplicável.
Conceito geral, sem atribuir uma data universal de implementação.
A escada completa
A empresa cresce.
A decisão muda.
R$ 5 mil · MEI
- faturamento
- nota
- informação
- limite
- controle
R$ 100 mil · Simples
- regime de caixa
- puro ou híbrido
- fornecedores
- custo
- preço
R$ 1 milhão · Regular
- compra e crédito
- custo líquido
- venda e débito
- margem
- preço e caixa
Antes de mudar seu preço
Faça as perguntas certas.
Como sua empresa será tributada?
De quem você compra?
Quanto crédito as compras geram?
Qual é seu custo real?
Para quem você vende?
Quanto crédito sua venda gera?
Qual é sua margem?
Como fica seu caixa?
A ideia que fica
NÃO COLOQUE CBS NO PREÇO
ANTES DE ENTENDER O CRÉDITO.
A reforma começa na compra e termina no preço.
A base do preço
Por que o preço do fornecedor pode precisar cair?
Antes da reforma
Preço—
Imposto—
Receita líquida—
Depois da reforma
Novo preço—
CBS por fora—
Desembolso—
Receita líquida preservada: —
Entendendo o crédito
O que é crédito?
Compra
Imposto—
—de crédito →
Venda
Imposto—
Imposto da venda—
−
Crédito da compra—
=
Imposto a pagar—
Análise de fornecedores
Qual fornecedor realmente custa menos?
MEI
CBS—
Desembolso—
Crédito—
Custo efetivo—
Simples puro
CBS/crédito—
Desembolso—
Crédito—
Custo efetivo—
Regime regular
CBS—
Desembolso—
Crédito—
Custo efetivo—
Percentuais editáveis e exclusivamente didáticos. O crédito real depende das regras aplicáveis.
O que fazer com seus fornecedores?
Não olhe apenas o orçamento.
Qual será o regime do fornecedor?
Como ele pretende formar o preço?
O preço-base será revisto?
Quanto crédito a operação pode gerar?
Qual será meu desembolso?
Converse com seus fornecedores.
A virada
Até agora olhamos para quem vende para você.
Agora vamos olhar para quem você vende.
Venda para consumidor final
Seu cliente é consumidor final?
Padaria
Restaurante
Estética
Oficina
Varejo
Automotivo
MEI
Preço final em foco
Simples puro
Preço final em foco
O consumidor final não aproveita crédito.
Para esta análise de preço e crédito, a mudança é muito menor.
Venda para empresas
E quando seu cliente é uma empresa?
Preço—
CBS—
Desembolso—
Desembolso—
−
Crédito aproveitado—
=
Custo efetivo—
Tratamentos e reduções
Nem todos pagam a mesma alíquota.
Padrão
Alíquota padrão
−30%
Profissões
−60%
Setores essenciais
Zero
Alíquota zero
Outros tratamentos específicosOperações imobiliárias · reduções específicas de 50% e 70%
Simulação dinâmica
Simples puro × híbrido
FaturamentoR$ 100.000
DespesasR$ 75.000
Despesas—
Sem créditoR$ 15.000
Simples puro
DAS · 8%R$ 8.000
CréditosR$ 0
TotalR$ 8.000
8,00%ResultadoR$ 17.000
Simples híbrido
CBS bruta—
Créditos—
CBS líquida—
DAS · 4%R$ 4.000
Total—
—Resultado—
Antes × depois
Lucro Presumido
FaturamentoR$ 100.000
Despesas—
Base de créditos—
Antes da reforma
PIS/CofinsR$ 3.650
IRPJ—
CSLL—
Total—
—Depois da reforma
CBS brutaR$ 9.200
Créditos—
CBS líquida—
IRPJ + CSLL—
Total—
—Antes × depois
Lucro Real
ReceitaR$ 100.000
Despesas—
Base de créditos—
Antes · PIS/Cofins 9,25%
Bruto − créditos—
Antes de IRPJ/CSLL—
IRPJ · 15%—
CSLL · 9%—
Resultado final—
Depois · CBS 9,2%
Bruta − créditos—
Antes de IRPJ/CSLL—
IRPJ · 15%—
CSLL · 9%—
Resultado final—
O tempo do crédito
O crédito também tem tempo.
AGOSTO · Compra
PreçoR$ 10.000
CBSR$ 920
DesembolsoR$ 10.920
→
SETEMBRO · Venda
Crédito disponívelR$ 920
Débito da vendaR$ 1.840
CBS a recolherR$ 920
Nesta explicação didática, o pagamento é a referência para a disponibilização do crédito. Outras hipóteses legais não são aprofundadas aqui.
E se ainda não estiver disponível?
O tempo do crédito afeta o caixa.
Compra + venda próximas
CBS da compraR$ 920
CBS da vendaR$ 1.840
Crédito disponível agoraR$ 0
CBS a recolher agoraR$ 1.840
→
Posteriormente
R$ 920
Crédito disponível
Fluxo de caixa completo
Compra, venda, crédito, débito, tempo e caixa.
| Data | Evento | Entrada | Saída | Débito CBS | Crédito pendente | Crédito disponível | Saldo |
|---|
Split payment · pagamento dividido
O dinheiro segue dois caminhos.
1 · VendaR$ 1.000CBS R$ 90 · total R$ 1.090
→
2 · Cliente pagaR$ 1.090Pix · boleto · cartão
→
3 · Pagamento dividido
R$ 90
Fisco
Fisco
R$ 1.000
Empresa
Empresa
Procedimento padrão
O sistema consulta antes de liberar.
Pagamento
→Documento fiscal
→Consulta ao sistema
→Quanto segregar?
→Divisão
Procedimento simplificado
Primeiro segrega.
Depois ajusta.
Pagamento
→Percentual preestabelecido
→Segregação
→Ajuste posterior
O valor segregado inicialmente pode não ser o valor final da apuração.
Outras formas de quitação
Nem todo caminho será aprofundado hoje.
Adquirente
↓
Recolhimento
↓
Débito da operação
Existem outras formas de extinção ou quitação.
E se o sistema segregar demais?
O excedente volta para a empresa.
Valor segregadoR$ 120
−
Valor necessárioR$ 90
=
ExcedenteR$ 30
ATÉ 3 DIAS ÚTEIS
Transferência à empresa nas hipóteses previstas na legislação.
Lembra do crédito?
Agora a conexão aparece.
Pagamento
→Split payment
→Tributo segregado / quitado
→Crédito
É por isso que entendemos o crédito antes.
Quando isso começa?
Implementação gradual.
2026Preparação e transição
2027Avanço da CBS e do novo sistema
Split paymentEntrada gradual
DepoisEtapas posteriores
Não acontece tudo de uma vez.
Não começa para todo mundo ao mesmo tempo.
Prepare-se antes de 2027.
O cronograma deve ser confirmado conforme os atos vigentes no momento da apresentação.
Uma escolha · duas formas de pagar
Simples puro × Simples híbrido
Guia únicaSimples puro
IRPJR$ 1.200
CSLLR$ 800
CPPR$ 2.200
ICMSR$ 1.800
ISSR$ 1.000
PISR$ 900
COFINSR$ 2.100
TotalR$ 10.000
VERSUS
Guia do SimplesHíbrido
IRPJR$ 1.200
CSLLR$ 800
CPPR$ 2.200
ICMSR$ 1.800
ISSR$ 1.000
TotalR$ 7.000
Guia CBSHíbrido
CBSR$ 3.000
TotalR$ 3.000
Previsão de alíquota da CBS
9,2%
Um número para guardar.
Comparação das alíquotas
Hoje × CBS
Lucro Presumido · PIS + Cofins
3,65%→9,2%
Lucro Real · PIS + Cofins
9,25%→9,2%
Exercício
Suas principais despesas
DespesaValorAjustado
FornecedorR$ 12.000
SistemaR$ 1.800
AluguelR$ 4.500
EnergiaR$ 1.200
MarketingR$ 2.500
Tributo por dentro × por fora
O preço continua sendo uma caixa.
ANTES · dentro do preço
IRPJCSLLCPPICMSISSPISCOFINS
DEPOIS · preço
IRPJCSLLCPPICMSISS
CBS 9,2% · fora
A base do preço
Por que o preço do fornecedor pode precisar cair?
CBS fixa · 9,2%
1 · Como é hoje
Preço de venda—
Imposto—
Receita líquida—
2 · Sem ajuste
Preço de venda—
CBS—
Total a pagar—
Receita líquida—
3 · Com ajuste
Preço ajustado—
CBS—
Total a pagar—
Receita líquida—
Três orçamentos
Qual fornecedor você escolheria?
MEI
R$ 10.000,00Simples puro
R$ 10.000,00Regime regular
R$ 10.000,00Como é hoje · o crédito
O crédito acompanha a apuração.
JANEIRO · DOCUMENTO FISCAL
CréditoR$ 920
FEVEREIRO
Crédito disponívelR$ 920
Documento de janeiro → crédito disponível em fevereiro
Como é hoje · fluxo da operação
Compra e venda em janeiro.
Janeiro · compra
CompraR$ 10.000
CréditoR$ 920
Janeiro · venda
VendaR$ 27.000
TributoR$ 2.484
Fevereiro · apuração
Tributo da vendaR$ 2.484
− CréditoR$ 920
Tributo a recolherR$ 1.564
Como fica com a reforma · o crédito
O crédito depende da liquidação.
JANEIRO · NOTA
Crédito potencialR$ 920
Quando liquidado
→
SEM DATA FIXA
Crédito disponívelR$ 920
Reforma · compra e venda em janeiro
O tempo muda o caixa.
Janeiro · compra
CompraR$ 10.000
Crédito potencialR$ 920
Janeiro · venda
VendaR$ 27.000
TributoR$ 2.484
Fevereiro · apuração
Crédito potencialR$ 920
Crédito disponívelR$ 0
Tributo a recolherR$ 2.484
05 de março · crédito disponível R$ 920
Reforma · compra em janeiro, venda em fevereiro
Mesmo crédito. Outro momento.
Janeiro
CompraR$ 10.000
Crédito potencialR$ 920
Fevereiro
VendaR$ 27.000
TributoR$ 2.484
05 de março
Crédito disponívelR$ 920
Março · apuração
TributoR$ 2.484
− CréditoR$ 920
A recolherR$ 1.564
O valor pode ser o mesmo. O momento impacta o caixa.
Split payment · como é hoje
O dinheiro chega inteiro.
Cliente pagaR$ 10.920
→Banco recebeR$ 10.920
→Empresa recebeR$ 10.920
Como funciona o split
O banco separa antes de transferir.
Cliente pagaR$ 10.920
→Banco recebeR$ 10.920
→GovernoR$ 920
EmpresaR$ 10.000
Split com crédito
Mais crédito. Mais caixa na empresa.
Cliente pagaR$ 10.920
→Banco consultaCrédito R$ 200CBS R$ 920 − crédito R$ 200
→GovernoR$ 720
EmpresaR$ 10.200
Mais crédito disponível = menos ao Governo = mais para a empresa
Devolução
Os fluxos se invertem.
EmpresaDevolução comercial
→ClienteRecebe direto
BancoCBS
→EmpresaR$ 720
E se o sistema estiver offline?
O crédito existe. Mas não entra no split agora.
ClienteR$ 10.920
→Banco offlineCrédito R$ 200consulta indisponível
→GovernoR$ 920
EmpresaR$ 10.000
Qual é o efeito disso no caixa da empresa?
Compra com split + venda com split
O crédito interfere no recebimento.
Janeiro · compra
Total pagoR$ 10.920
FornecedorR$ 10.000
GovernoR$ 920
Crédito disponívelR$ 920
Fevereiro · venda
Total cobradoR$ 29.484
CBS da vendaR$ 2.484
− CréditoR$ 920
Split da venda
GovernoR$ 1.564
Empresa recebeR$ 27.920
O banco separa a CBS líquida antes de transferir.
Compra com split + venda sem split
Quando o dinheiro sai e quando o crédito entra.
10 de janeiro · compra
Total pagoR$ 10.920
FornecedorR$ 10.000
GovernoR$ 920
Crédito disponívelR$ 920
15 de fevereiro · venda
Total cobradoR$ 29.484
Banco transfereR$ 29.484
Empresa recebeR$ 29.484
Venda sem split.
Março · apuração
CBS da vendaR$ 2.484
− Crédito disponívelR$ 920
CBS a recolherR$ 1.564
Datas utilizadas apenas para fins didáticos.
O split muda quando o dinheiro sai e quando o crédito entra no caixa.
Como é hoje · o crédito
O crédito acompanha a apuração.
Apuração seguinte
FEVEREIRO
Crédito disponívelR$ 920Como é hoje · fluxo da operação
Uma operação ao longo do tempo.
Compra
CompraR$ 10.000
CréditoR$ 920
Venda
VendaR$ 27.000
Tributo da vendaR$ 2.484
Apuração
Tributo da vendaR$ 2.484
(−) CréditoR$ 920
Tributo a recolherR$ 1.564
Como fica com a reforma · o crédito
O crédito depende da liquidação.
Documento fiscal
JANEIRO
Valor do produto/serviçoR$ 10.000
CBSR$ 920
TotalR$ 10.920
Liquidação
Quando liquidadoCrédito disponívelR$ 920
Reforma · compra e venda em janeiro
O crédito existe. Mas ainda não estava disponível.
Compra
CompraR$ 10.000
Crédito potencialR$ 920
Venda
VendaR$ 27.000
Tributo da vendaR$ 2.484
Apuração
Crédito potencialR$ 920
Crédito disponívelR$ 0
Tributo a recolherR$ 2.484
Crédito liberado
Crédito disponívelR$ 920
Reforma · compra em janeiro, venda em fevereiro
Mesmo crédito. Outro momento.
Compra
CompraR$ 10.000
Crédito potencialR$ 920
Venda
VendaR$ 27.000
Tributo da vendaR$ 2.484
Crédito liberado
Crédito disponívelR$ 920
Apuração
Tributo da vendaR$ 2.484
(−) CréditoR$ 920
A recolherR$ 1.564
Split payment · como é hoje
O dinheiro chega inteiro.
Cliente pagaR$ 10.920
Banco recebeR$ 10.920
Empresa recebeR$ 10.920
Hoje, o dinheiro chega integralmente à empresa primeiro.
Como funciona o split
O banco separa antes de transferir.
ClientePaga R$ 10.920
Banco / sistemaSepara
EmpresaR$ 10.000
Governo / FiscoR$ 920
Split com crédito
Mais crédito. Mais caixa na empresa.
ClientePaga R$ 10.920
Banco consultaCrédito
Empresa recebeR$ 10.200
Governo recebeR$ 720
CBS R$ 920−crédito R$ 200= R$ 720
Mais crédito disponível → menos para o Governo → mais para a Empresa.
Devolução
Os fluxos se invertem.
ClienteRecebe devolução
Banco / sistemaMesmo sistema
EmpresaDevolve ao cliente
Governo / FiscoDevolve à empresa
Governo → Empresa → Cliente
Sistema offline
O crédito existe. Mas não entra no split agora.
ClientePaga R$ 10.920
Banco / sistemaOffline
Empresa recebeR$ 10.000
Governo recebeR$ 920
Crédito existente: R$ 200
consulta indisponível
consulta indisponível
O crédito existe, mas não entra no split naquele momento. Qual é o efeito disso no caixa da empresa?
Compra com split + venda com split
O crédito interfere no recebimento.
Compra com split
Total pagoR$ 10.920
Fornecedor recebeR$ 10.000
Governo recebeR$ 920
Crédito disponível · R$ 920
Venda com split
Total cobradoR$ 29.484
CBS da vendaR$ 2.484
(−) CréditoR$ 920
CBS líquida · R$ 1.564
Cliente pagaR$ 29.484
Banco / sistemaSepara
EmpresaR$ 27.920
GovernoR$ 1.564
O banco separa a CBS líquida antes de transferir.
Compra com split + venda sem split
Quando o dinheiro sai e quando o crédito entra.
Compra com split
Total pagoR$ 10.920
Fornecedor recebeR$ 10.000
Governo recebeR$ 920
Crédito disponívelR$ 920
Venda sem split
Total cobradoR$ 29.484
Banco transfereR$ 29.484
Empresa recebeR$ 29.484
Apuração
CBS da vendaR$ 2.484
(−) Crédito disponívelR$ 920
CBS a recolherR$ 1.564
Novo bloco · mercado imobiliário
Mercado imobiliário na Reforma Tributária
9,2% não significa 9,2% para toda operação.
Corretagem / intermediação
Redução de 50% da alíquotaVenda de imóveis
Regime específico · redução de 50%Locação
Redução de 70% da alíquotaCessão onerosa / arrendamento
Redução de 70% da alíquotaREDUÇÃO É DA ALÍQUOTA. NÃO DA BASE.
A situação mais próxima da imobiliária
E a comissão da imobiliária?
CBS-base didática9,2%
→
Redução50%
→
CBS didática4,6%
ComissãoR$ 10.000
×
Alíquota4,6%
=
CBSR$ 460
Divisão da remuneração
E quando existem vários participantes na venda?
Comissão totalR$ 18.000
Imobiliária
Receita correspondente: R$ 12.000
R$ 12.000 × 4,6%
R$ 552
R$ 12.000 × 4,6%
R$ 552
Corretor parceiro
Receita correspondente: R$ 6.000
R$ 6.000 × 4,6%
R$ 276
R$ 6.000 × 4,6%
R$ 276
Cada participante olha para a remuneração que lhe corresponde.
Locação
E no aluguel?
Alíquota-base9,2%
→
Redução de 70%restam 30%
→
CBS didática2,76%
AluguelR$ 10.000
×
CBS2,76%
=
ResultadoR$ 276
Aluguel de R$ 4.500 × 2,76% = R$ 124,20
Na locação, a lógica já começa com uma alíquota reduzida.
Na locação, a lógica já começa com uma alíquota reduzida.
Redutor social residencial
Mas 2,76% não significa 2,76% sobre todo aluguel.
Aluguel residencialR$ 3.000
Redutor socialR$ 600
BaseR$ 2.400
CBS didática2,76%
CBSR$ 66,24
Primeiro ajustamos a base. Depois aplicamos a alíquota.
Perfil do proprietário
E o proprietário pessoa física?
HOJE
Proprietário PF→recebe aluguel→normalmente sem PIS/Cofins
COM A REFORMA
Determinadas pessoas físicas→podem entrar no universo do IBS/CBS
Proprietário A · 1 imóvelR$ 60.000 / ano
Fora do cenário demonstrado
Fora do cenário demonstrado
Proprietário B · 5 imóveisR$ 360.000 / ano
ATENÇÃO AO IBS/CBS
ATENÇÃO AO IBS/CBS
A imobiliária vai precisar conhecer melhor o perfil tributário do proprietário.
Referência didática: mais de 3 imóveis distintos e receita anual acima de R$ 240 mil. Os critérios devem ser analisados em conjunto, conforme a legislação aplicável.
Regime de caixa em operações específicas
Quando nasce o imposto?
Cobrança do aluguel
R$ 10.000
R$ 10.000
→
Pagamento recebido
R$ 10.000
R$ 10.000
→
Fato gerador
Cobrança ≠ pagamento | Recebeu → fato gerador
Raciocínio aplicável às operações em que a legislação vincula o fato gerador ao pagamento, como locação e intermediação. Não representa uma regra universal para todo o setor.
Mudança operacional
Tem operação que hoje vive de contrato + boleto.
HOJE
Contrato
→
Boleto
→
Recebimento
→
NOVO ECOSSISTEMA
Contrato
→
Documento fiscal
→
Pagamento
→
Apuração
O setor imobiliário também entra no ecossistema dos documentos fiscais eletrônicos.
Exemplos: locação, cessão onerosa, arrendamento e alienação imobiliária.
Venda de imóvel
Posso pegar o preço e aplicar 4,6%?
CENÁRIO 1 · CONTA SIMPLISTA
PreçoR$ 1.000.000
CBS didática4,6%
CBSR$ 46.000
CENÁRIO 2 · COM REDUTOR DE AJUSTE
PreçoR$ 1.000.000
− Redutor de ajusteR$ 700.000
Base × 4,6%R$ 300.000
CBSR$ 13.800
NÃO NECESSARIAMENTE. O preço do imóvel não significa necessariamente a base tributável.
Não confunda
São duas coisas diferentes.
REDUÇÃO DA ALÍQUOTA
9,2%↓redução de 50%↓4,6%
REDUTOR DA BASE
R$ 1.000.000↓− R$ 700.000↓R$ 300.000
R$ 300.000 × 4,6%
Venda residencial
E o imóvel residencial novo?
Valor do imóvelR$ 500.000
Redutor de ajusteR$ 250.000
Redutor socialR$ 100.000
Base × 4,6%R$ 150.000
CBSR$ 6.900
Redutor de ajuste e redutor social podem alterar significativamente a base da operação.
Lote residencial: redutor social de referência de R$ 30.000, sujeito às regras e atualizações legais.
Incorporação e parcelamento
E quando a venda é parcelada?
Imóvel · R$ 500.000
EntradaR$ 100.000
Parcelas seguintesR$ 400.000
Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, a tributação acompanha os pagamentos, observadas as demais regras da operação.
O tempo do recebimento também importa.
Fechamento do bloco
O que uma imobiliária precisa começar a olhar?
QUAL OPERAÇÃO?
Corretagem, locação ou venda?
QUEM?
Pessoa física ou jurídica?
QUANDO?
Quando o dinheiro será recebido?
QUAIS REDUTORES?
Ajuste ou redutor social?
QUAL DOCUMENTAÇÃO?
Como entra no novo ecossistema fiscal?
No mercado imobiliário, 9,2% é só o começo da conta.